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            二線城市土地庫存壓力增長快速

            發布日期:2019-07-18來源:網絡來源編輯:張世輝

            [摘要]

               7月16日,易居房地產研究院發布《2019年6月50城土地庫存報告》。 報告顯示,6月份,受監測的50城土地成交面積與庫存面積均下降,土地市場開始降溫。其中,一三線城市去化周期繼續下行,而二線城市去化周期持續上行,已經接近三線城市水平。

               截至2019年6月底,易居研究院監測的50個城市土地庫存面積為84157萬平方米,環比下降2.8%,同比增長8%。

               6月份,土地成交量環比下降2.8%,意味著土地市場有所降溫,上半年土地市場火熱態勢基本告一段落。具體來看,一線城市成交面積359萬平方米,環比增長37.2%,增速明顯回落;二線城市成交面積4274萬平方米,環比增長6.1%,回落3.9個百分點;三線城市1676萬平方米,環比下降23.8%。

               從當月商品房成交情況來看,6月份,50城商品房成交面積為4580萬平方米,環比增長3.6%,擴大2.1個百分點,增速基本保持平穩。易居當面測算,截至6月份,50個城市土地庫存去化周期為20.5個月,這也意味著按照當前的商品房銷售速度,市場需要20.5個月的時間才可以消化完這些土地庫存,該數值相比5月份的21.1個月有所下降。

               經過測算,易居方面認為,未來一年半,無論商品房成交量增加、下降或保持不變,50城商品房供求都大概率將在大于1的區間震蕩上行,即未來一年半商品房供應量將大于需求量。

               分各線城市來看,截至6月底,一線、二線和三四線城市土地庫存面積分別為5802、50916和27439萬平方米,環比增速分別為4.8%、-2.4%和-3.1%,同比增速分別為4.8%、15.1%和-2.6%。上海易居房地產研究院研究員王若辰分析指出,“開發商在二線城市的土地庫存量相比去年繼續增大,而在三四線城市則有所減少,整體上體現了房企拿地策略從三四線城市向一二線城市的轉變。”

               值得一提的是,6月二線城市供求比為1.0,與5月持平。二線城市供求比從2016年12月開始持續上升,當前處于新房供求平衡狀態,易居方面預計未來一年半供求比將繼續上升,并基本保持在1.1左右的水平。

               “預計下半年供求比增大,商品房供應量將大于需求量。土地庫存去化周期有所下降,主要是因為6月份土地庫存面積下降。”王若辰表示,截至6月份,三線城市土地庫存去化周期已經連續5個月下行,而二線城市的去化周期仍處于向上趨勢中,且即將超過三四線城市的水平。

               為了進一步促進房地產市場的平穩運行,7月初,部分信托公司接到銀保監會的指導,收緊房地產信托業務;同時,國家發改委要求,房企發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務,進一步限制了房企資金來源。此外,多數二線城市房貸利率開始上調,預計下半年房地產市場將有所降溫。

               “對于二線城市,部分基本面較好的城市仍可適當拿地,但總體上要控制拿地量。”王若辰分析認為,當前房企普遍預期二線城市具有較高的拿地價值,并且集中在二線城市拿地,導致二線城市去化周期的持續上行,并即將超過三線城市。同時,從供求比預測情況來看,未來一年半內,二線城市商品房供應量或將大于需求量。“短期內,這意味著二線城市的拿地價值正在逐漸減小,開發商應有所警惕。”

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